移民美国后国内房产要交税吗？移民美国后如何合理规划税务？-飞际美国移民网

说实话，很多人在考虑移民美国的时候，脑子里第一个蹦出来的就是：我在国内的房子，是不是从此就跟“税务”两个字脱不了干系了？对吧……特别是听说美国是个“全球征税”的国家，心里就开始打鼓。别急，咱们今天就来聊清楚这个问题——移民美国后，你在**中国持有的房产要不要向美国政府缴税？该怎么处理才不吃亏？

没错，美国确实实行全球征税制度，只要是美国的“税务居民”，无论钱是从哪儿赚的，都要申报并有可能纳税…但是！这并不意味着你在中国的一套房子每个月都得给IRS交房租。

所谓“税务居民”，通常指的是绿卡持有者或符合“实质性存在测试”的人。一旦成为税务居民，就必须每年提交Form 1040报税表，申报全球收入。那房产本身算不算“收入”呢？关键要看你怎么用它。

单纯地“拥有一套中国的住房”，在美国是不会因此产生所得税的。也就是说，没出租、没买卖，只是挂在那儿…这种情况基本不触发联邦所得税义务。对了，这里说的是“税”，不是“申报”哦！即使不用交钱，也可能需要申报资产信息。

比如说，如果你在国内的房产价值加上其他金融账户总额超过了5万美元，就得填写FBAR（FinCEN 114）；如果房产属于某种投资实体，还可能涉及Form 8938（外国资产申报）。这些都不是为了收税，而是为了透明度，防止逃税。漏报可是会被罚得很惨的……所以记住一句话：“不交税≠不申报”。

真正会让美国税务局找上门的情况主要有两种：

1. 你把国内的房子出租了——租金净收入是必须计入你的全球收入里，按美国税率缴纳个人所得税的。不过你可以扣除房贷利息、维修费、折旧等成本，减轻负担。

2. 你卖掉了这套房——资本利得税就来了！假如你当初买的时候花了100万人民币，现在卖出去赚了200万，这中间的增值部分，美国也会跟着征税。但还好，中美之间有税收协定，你可以拿着在中国缴过的增值税或其他相关税费去申请“外国税收抵免”（Foreign Tax Credit），避免双重征税。

注意哦，虽然自住房有一定免税额度（单身$250K增值，夫妻$500K），但这通常是针对美国本土房产而言，国外房产能不能完全适用还有争议……建议提前咨询专业人士做规划。

其实最好的方式是在身份转换前就做好税务架构设计。比如有人会选择通过信托或家族公司持股，或者在取得绿卡之前就把资产做一些合理安排。“早一步规划”，往往比事后补救强得多。

我自己接触过不少客户，有的因为没意识到这些问题，后来收到IRS通知差点吓出冷汗……所以说，移民不仅仅是换个地方住，更是一场财务规则的切换。

最后提醒一句：每个人的状况都不一样，家庭结构、资产分布、未来计划各有不同，真的不能靠“听说”来做决定。我现在就在跟着飞际移民这边的顾问一步步梳理我的海外资产配置方案，他们不仅能帮你理解政策，还能联动美国当地持牌律师和会计师团队，给出落地性强的实际操作路径……这才是真正的安心。

移民美国后国内房产要交税吗？移民美国后如何合理规划税务？